Cláusulas hipotecarias abusivas: cómo reclamar lo que el banco te cobró de más
Miles de hipotecas firmadas en España contenían cláusulas declaradas abusivas por los tribunales. Si firmaste una hipoteca antes de 2019, es probable que hayas pagado de más. La buena noticia: todavía puedes reclamarlo.
Qué es una cláusula hipotecaria abusiva
Una cláusula es abusiva cuando genera un desequilibrio importante entre los derechos y obligaciones del banco y del cliente, en perjuicio del consumidor, y no fue negociada individualmente. El Tribunal Supremo y el Tribunal de Justicia de la Unión Europea han declarado abusivas varias cláusulas que fueron incluidas de forma masiva en hipotecas españolas durante años.
Las cláusulas abusivas más comunes en hipotecas españolas
Cláusula suelo
Limitaba a la baja el interés variable de la hipoteca, impidiendo que el cliente se beneficiara de la bajada del Euríbor. Fue declarada abusiva en 2016 y puedes reclamar lo pagado de más sin límite temporal.
Gastos de hipoteca
Notaría, registro, gestoría e impuesto AJD. Hasta 2019 el banco los cargaba íntegramente al cliente. La ley y los tribunales han obligado a los bancos a devolver parte de estos gastos.
IRPH como índice de referencia
El IRPH es un índice de referencia que históricamente ha sido más alto que el Euríbor. Los tribunales europeos han abierto la puerta a reclamarlo si no fue suficientemente explicado al cliente.
Vencimiento anticipado
Permitía al banco reclamar toda la deuda pendiente con un solo impago. El Tribunal Supremo la declaró abusiva cuando se activaba por impagos menores o no relevantes.
Cuánto dinero puedes recuperar por la cláusula suelo
La cantidad depende de cuántos años estuvo vigente la cláusula suelo y de cuánto habría bajado tu cuota sin ella. En hipotecas de 150.000 € a 25 años, las reclamaciones exitosas han supuesto devoluciones de entre 5.000 y 20.000 €.
Lo que pagas con suelo del 3% vs. Euríbor real al 0,5% en 150.000 €
¿Prescribe el derecho a reclamar?
Esta es una pregunta clave. El Tribunal Supremo ha establecido que la acción de nulidad de cláusulas abusivas no prescribe. Puedes reclamar aunque hayan pasado muchos años desde que firmaste la hipoteca o incluso aunque ya la hayas cancelado.
Sin embargo, lo que sí puede estar sujeto a plazo es la reclamación de cantidades concretas ya pagadas (acción de restitución), que en algunos casos tiene un plazo de 5 años según el Código Civil.
No confundas declarar nula una cláusula (sin prescripción) con reclamar las cantidades cobradas de más (sujeto a plazos). Si tienes dudas, consulta cuanto antes con un abogado especializado en derecho bancario.
Cómo reclamar al banco paso a paso
Consigue una copia de tu escritura de hipoteca
Si no la tienes, puedes solicitarla en el Registro de la Propiedad o directamente a tu banco. Es el documento fundamental para identificar las cláusulas problemáticas.
Identifica las cláusulas potencialmente abusivas
Busca el apartado de tipos de interés (cláusula suelo), el apartado de gastos y comisiones, el índice de referencia utilizado (Euríbor o IRPH) y las condiciones de vencimiento anticipado.
Presenta una reclamación previa al banco
Dirígete al Servicio de Atención al Cliente de tu entidad por escrito (burofax o correo certificado). El banco tiene 2 meses para responder. Guarda el acuse de recibo.
Si el banco no responde o deniega, acude al Banco de España
El Servicio de Reclamaciones del Banco de España puede mediar, aunque su resolución no es vinculante. Sirve como paso previo antes de ir a juicio y es gratuito.
Interpón demanda judicial si el banco no devuelve el dinero
Con la ayuda de un abogado, puedes presentar demanda en el Juzgado de Primera Instancia. Los jueces españoles tienen amplia jurisprudencia favorable al consumidor en este tipo de reclamaciones.
¿Merece la pena contratar a un abogado para esto?
Muchos despachos especializados en derecho bancario trabajan en este tipo de reclamaciones a éxito, es decir, solo cobran si ganan. Esto permite iniciar el proceso sin coste inicial. Además, si la sentencia es favorable, el banco suele ser condenado a pagar las costas del proceso.
La realidad es que la mayoría de las reclamaciones judiciales por cláusulas abusivas acaban resolviéndose a favor del cliente, lo que hace que la relación riesgo/beneficio sea muy positiva para el consumidor.